Как сдать квартиру выгодно и без риска

Испокон веков люди для получения дополнительного дохода сдавали в найм свои квартиры, комнаты, держали доходные дома. Вот и сегодня множество людей сдают свое жилище в найм. Закон этого не запрещает — из своей собственности каждый вправе извлекать доход любым законным способом.

И всем, кто сдает или собирается сдать квартиру, рано или поздно приходится столкнуться с вопросами: за какую цену сдать? Где найти подходящих жильцов? Как обезопасить свою собственность и избежать неоплаченных телефонных счетов?

В этой брошюре мы поможем Вам найти ответы на эти и другие вопросы. Начнем с краткого обзора рынка недвижимости.



Ситуация на рынке жилья

Динамика роста цен на сдаваемые квартиры в Кисловодске за последние годы.

В течение последних трех лет цены на сдаваемые квартиры, исчисляемые в долларах США, росли с учетом сезонных колебаний, так как желающих снять квартиру первоначально было больше предлагаемых квартир. Однако в настоящее время ситуация изменилась: предложение превышает спрос, а цены практически стабилизировались.

Сезонные колебания цен на квартиры

Как правило, с августа по ноябрь цены находятся на самом высоком уровне, так как предложение заметно уменьшается, а спрос возрастает. Поэтому заключать договор на длительный срок выгоднее всего в этот период. Весной-летом, наоборот, много желающих сдать жилье из числа тех, кто живет на даче, уезжает в отпуск и т.д., и цены минимальны.

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

Первым вопросом, который встает перед наймодателем, становится размер платы, которую он сможет взять за сдаваемую квартиру. Это зависит от многих факторов: количества комнат, района (самые дорогие квартиры расположены в центре города в элитных домах), состояния квартиры, этажности (наименее популярны первые и последние этажи), мебели (старая мебель может существенно понизить стоимость), наличия телефона, телевизора, холодильника, другой бытовой техники.

Дополнительными преимуществами сдаваемого жилья являются: автостоянка, консьерж, домофон, тип двери. На цену влияет и размер предоплаты — чем больше предоплата, тем меньше вероятность максимальной цены за месяц.
Определить цену на свою квартиру можно, обзвонив несколько агентств недвижимости, или сравнив цену аренды на аналогичные предложения в том же районе и типе домов. Цены, возможно, будут отличаться друг от друга, но средняя между ними и есть реальная.

Наши специалисты готовы бесплатно проконсультировать и помочь в определении достойной цены на Вашу квартиру.

Как сдавать квартиру

Очевидно, что обычно сдают ту квартиру, которая постоянно или временно пустует, но возможны и другие случаи:

Можно сдавать свою квартиру, сняв для себя другую (поменьше или в менее престижном районе), и получать разницу в цене. Кроме того, при смене центра на более отдаленные районы города, Вы можете снять гораздо большую квартиру.
Если у Вас и Ваших родственников есть свободная жилая площадь, можно жить вместе, сдавая освободившуюся квартиру, и совместно получать за нее деньги, что будет гораздо выгоднее, чем сдавать комнаты.
Наконец, если Вас не устраивают собственные жилищные условия, то Вы можете снять квартиру получше, при этом сдав свою. Тогда нужно будет оплатить только разницу в цене.
Что выгоднее: сдать квартиру как можно дороже или как можно скорее?

В настоящее время на рынке жилья ощущается конкуренция между теми, кто сдает квартиры в найм. И неоправданно дорогое жилье остается невостребованным. В лучшем случае, завышенная цена приводит к тому, что квартиру никто не снимает в течение длительного срока.

Приведем пример: сдаются две одинаковые квартиры. Одну квартиру предлагают за 300, а другую — за 350 долларов в месяц. Хозяин первой нашел жильца за две недели, а второй — за два c половиной месяца.

В первом случае квартира приносила своему хозяину доход одиннадцать с половиной месяцев в году, то есть за год 3 450$: 300$ х 11,5 месяцев = 3 450$.

Во втором случае квартира приносила своему хозяину доход всего девять с половиной месяцев в году, то есть за год 3 325$: 350$ х 9,5 месяцев = 3 325$.

Таким образом, годовой доход хозяина первой квартиры составил на 125$ больше, чем годовой доход хозяина второй квартиры, несмотря на то, что ставка арендной платы за квартиру была меньше на 50$ в месяц.

Если Вы хотите сдать квартиру на короткий срок, например, на лето, то время тем более работает не на Вас, и выгоднее сдать квартиру как можно быстрее, пусть и по более низкой цене.

Иной раз выигрыш в цене может быть в ущерб надежности жильца. Стоит хорошо подумать над тем, имеет ли смысл доверять свою квартиру жильцам с сомнительным родом занятий, пусть и за большие деньги.

Как искать жильцов?

Существует несколько путей со своими плюсами и минусами:

Предложить квартиру надежным знакомым.
Вам, скорее всего, не придется беспокоиться за свое имущество, телефонные счета, отношения с соседями. Но такая возможность есть не всегда, и обычно знакомым сдают жилье по заниженным ценам. Кроме того, если Вы решите сдавать квартиру по реальной цене, или изменится материальное положение жильцов, то существует риск испортить с ними отношения.
Самостоятельный поиск жильцов.
В этом случае предстоит потратить много времени и сил на расклейку объявлений, просмотр газет, телефонные переговоры. Значительная часть позвонивших окажется «черными» маклерами. Без помощи экспертов будет также непросто определить реальную цену квартиры, чтобы не продешевить или не запросить слишком много. Если Вам все же удастся найти жильцов, придется потратить немало сил на составление договора, либо сдать квартиру под честное слово, что не дает никаких гарантий при возникновении спорных ситуаций — устные договоренности не имеют юридической силы. Мало того, что в случае нечистоплотности нанимателя, он просто не заплатит за проживание и получить с него деньги будет практически невозможно, а если он к тому же еще и причинит ущерб жилищу? Необходимо помнить, что наниматель несет ответственность за сохранность переданного ему имущества только на основании договора найма.
Через «черного» маклера.
«Черный» маклер работает в одиночку, с ограниченным числом клиентом, поэтому Вас будут уговаривать на неподходящие варианты. Кроме того, «черные» маклеры зачастую работают с «неблагополучными» жильцами, от которых отказались серьезные фирмы.
Через агентство недвижимости.
В этом случае Вы сообщаете данные о своей квартире и согласовываете цену с экспертом, который займется подбором клиентов. Если будущие жильцы устраивают Вас, то вы заключаете договор, проект которого предложит фирма. Он регулирует множество спорных ситуаций, о которых Вы можете и не знать. Помимо этого, Вы можете добавить в договор необходимые вам пункты. В крупных фирмах вся работа по поиску жильцов осуществляется экспертами, имеющими немалый опыт по подбору подходящих вариантов, ведению переговоров и заключению договоров. Чем солиднее фирма, тем больше у нее заявок от желающих снять квартиру, и тем больше вероятность, что среди них найдется тот, кто снимет вашу квартиру.
Таким образом, надежнее и выгоднее всего сдавать квартиру или хорошим знакомым, или при помощи агентства недвижимости.

Особенности сдачи квартиры через агентство недвижимости

Сколько стоят услуги агентства недвижимости?

Для хозяина квартиры услуги бесплатные, так как работу агентства оплачивает наниматель (обычно сумму в размере месячной платы за квартиру).

Как агентство недвижимости в г.Кисловодск защищает своих наймодателей от проблем с недобросовестными жильцами?

Начнем с того, что аферисты избегают снимать квартиру через фирму, так как в этом случае у них остается мало лазеек для обмана. Кроме того, еще на этапе поиска жильцов специалисты агентства недвижимости в г.Кисловодск защищают интересы наймодателей тем, что при заключении договора проверяют подлинники документов у будущих жильцов.

Это позволяет нам защитить добросовестных наймодателей от непредвиденных обстоятельств.

В нашем договоре найма жилого помещения, разработанном юридической службой агентства недвижимости в г.Кисловодск на основе статей ГК РФ предусмотрены все спорные моменты, которые позволят избежать разногласия сторон. Юристы нашей компании помогут урегулировать спорные вопросы, которые не удалось решить самостоятельно.

Преимущества сдачи квартиры с помощью агентства недвижимости в г.Кисловодск:

Мы сэкономим ваше время;
Мы поможем сдать вашу квартиру по достойной цене;
Квалифицированные специалисты помогут найти вам жильцов в соответствии с вашими требованиями;
Мы защитим Вас, потому что договор найма агентства недвижимости в г.Кисловодск составлен в соответствии со статьями ГК РФ касающихся найма жилых помещений.
Все услуги по сдаче недвижимости в найм, в том числе консультации наших специалистов, для собственников бесплатны.
Можно ли заключить договор с агентством недвижимости для поиска жильцов, и какие это дает преимущества?

В риэлторскую практику вошел договор, по которому компании предоставляется исключительное право поиска жильцов, он получил название «эксклюзивного» и заключается, как правило, с владельцами дорогих элитных квартир.

Эксклюзивный договор избавит Вас от лишних хлопот, потому что:

Мы сами найдем жильцов в вашу квартиру среди наших клиентов или клиентов других компаний. Это избавит Вас от утомительной процедуры обзвона агентств, подачи заявок и траты времени на переговоры;
Мы бесплатно предоставим Вам услуги персонального высококвалифицированного специалиста по найму недвижимости, гарантирующие безопасность показов квартиры (Вы общаетесь только с ним) и конфиденциальность переговоров;
Мы, бесплатно для Вас, разместим рекламу Вашего объекта в специализированных изданиях «Все для Вас», «Из рук в руки», «Все квартиры города» и др.;
Мы, бесплатно для Вас, разместим рекламу Вашего объекта на фирменном сайте агентства недвижимости в г.Кисловодск;
Мы бесплатно проконсультируем Вас по цене сдачи объекта и минимизации налогообложения при сдаче;
Мы будем работать с эксклюзивной заявкой в первую очередь, так как квартира не может быть сдана через другую фирму, и все труды не пропадут впустую.
Мы рекомендуем Вам, приступая к выбору посредника, обзвонить агентства недвижимости, с которыми Вы предполагаете работать, и заполнить выше предложенную таблицу.

Это поможет принять правильное решение на основании полученной информации по каждому предложенному критерию. Доверия заслуживают агентства недвижимости с наибольшим количеством заполненных полей.

Если Вы решили сдать квартиру самостоятельно, или через любое другое агентство, то следующие рекомендации помогут Вам избежать непредвиденных обстоятельств:

Как составить договор и что в нем следует предусмотреть?

Сдача жилья в найм производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

Вообще, договор найма — вещь универсальная. Закон дает возможность предусмотреть в нем множество нюансов.

Все отношения между жильцом и хозяином квартиры необходимо оформлять в виде договора. Если Ваша квартира приватизирована, то, сдавая ее частному лицу, вы заключаете договор найма, сдавая организации — договор аренды.

Если Ваша квартира не приватизирована, то заключается договор поднайма (с согласия собственника, например, муниципалитета).

Сдача жилых помещений в наем регулируется главой 35 Гражданского Кодекса (ГК) Российской Федерации.

Как уже говорилось, при сдаче неприватизированной квартиры частному лицу заключается договор поднайма.

На сдачу в поднаем нужно разрешение организации – собственника квартиры, которое выдается, если выполнены следующие условия:

есть согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в данной квартире;
в квартире не проживают граждане с тяжелыми формами хронических заболеваний;
соблюдена установленная законодательством норма жилой площади на одного человека — не менее 12 кв.м.
На практике квартиры сдаются и без выполнения этих требований.

Кроме того, хотя Статья 78 Жилищного кодекса ограничивает плату по договору поднайма размером квартплаты и коммунальных услуг, на практике эта норма не применяется.

Какие документы нужны для оформления договора найма?

Для подписания договора необходимы:

Паспорт владельца квартиры или документ его заменяющий;
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру:
Свидетельство о государственной регистрации права;
Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, справка правления ЖСК, ЖК о полной выплате пая;
Подписи в договоре найма всех собственников квартиры и постоянно проживающих в ней совершеннолетних лиц, подтверждающие их согласие с условиями заключенного договора.
О документах лучше всего позаботиться заранее, так как из-за отсутствия нужной справки как минимум — придется встречаться еще раз, а как максимум можно потерять клиента.

Порядок заключения договора

При заключении договора следует обязательно прочитать его полностью, чтобы потом не возникло недоразумений, как-то: «Я не знал», «Мне это не сказали» и т.д. По поводу пунктов, вызывающих сомнение, проконсультируйтесь с представителем агентства.

Договор найма вступает в силу с момента подписания его сторонами и не требует нотариального удостоверения.

На какой срок лучше заключать договор найма

Согласно Гражданскому Кодексу РФ договор заключается на любой срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Встречаются хозяева квартир, которые считают, что не проставив срок окончания договора найма, они тем самым могут в любой момент его расторгнуть. Это — заблуждение, основанное на незнании законодательства. Не спешите оформлять договор сразу на длительный срок.

Первоначально заключите его на 3-6 месяцев, приглядитесь к жильцу, учтите возможные изменения в ценах на рынке недвижимости, и, если Вас все устраивает, то сроки действия договора всегда можно продлить, причем совершенно бесплатно, как для владельца квартиры, так и для жильца.

Как оформляется передача мебели и другого имущества?

Передача мебели, а также техники и предметов домашнего обихода оформляется актом приемки-передачи. Если срок действия договора найма превышает один год, то можно дополнительно заключить договор аренды имущества.

Вполне естественно беспокойство хозяина о своем имуществе, которое он доверил малознакомым людям. Поэтому необходимо в договоре указать контактные телефоны сторон, предусмотреть возможность посещения хозяином своей квартиры и осмотра своего имущества в присутствии жильца хотя бы раз в месяц, а также, то, что в случае временного отъезда жилец должен уведомить хозяина заранее. И еще один существенный момент, о котором следует знать наймодателю.

Сдавая квартиру, помните, что она становится жилищем того, кто на законных основаниях ее снимает. А по Конституции жилище неприкосновенно. Для наймодателя это означает, что он может появляться в сдаваемой квартире только по согласованию с человеком, в ней проживающим.

Можно ли изменить цену в течение действия договора найма?

Как правило, цена в течение всего срока действия договора фиксированная. Но если Вы хотите предусмотреть возможность ее изменения, то в договоре добавьте пункт о том, что по истечении определенного срока, например, полугода, цена может быть изменена не более, чем на столько-то процентов с письменным предупреждением жильца за столько-то месяцев.

Получение денег и порядок оплаты.

В договоре обязательно должно быть указание на то, что расчеты между Вами и жильцами ведутся в рублях (сумму можно указать в долларах США, но с пометкой «в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты»). Передача денег оформляется распиской, в которой полученная сумма указывается в рублях.

Оплата коммунальных платежей.

В договор включается пункт о том, кто оплачивает коммунальные платежи и электроэнергию. Если за электроэнергию платит жилец, то в акте приемки-передачи укажите показания электросчетчика на день вселения жильца в квартиру.

Как получить компенсацию за причиненный материальный ущерб?

вариант: Квартиру, находящееся в ней имущество, а также сделанный в квартире ремонт можно застраховать. Страхованию подлежит ущерб, причиненный имуществу в результате противоправных действий третьих лиц, порчи, затопления, пожара и различных стихийных бедствий. Компания   дарит своим клиентам страховой полис. Особенно актуально страхование от противоправных действий третьих лиц или, попросту говоря, воровства, так как сдаваемые квартиры чаще всего пустуют, хозяева в них не живут постоянно, что является особенно привлекательным для воров.
вариант: С жильца иногда берут фиксированный денежный залог и вносят этот пункт в договор. Составляется акт передачи имущества с указанием его состояния. Залог возвращается по окончании срока договора, за вычетом ущерба, причиненного имуществу. При этом необходимо помнить, что естественный износ не может покрываться из залоговой суммы, так как за естественный износ хозяин получает арендную плату.
Как избежать неоплаченных телефонных счетов?

Сразу оговоримся, что выдергивание телефонного шнура из розетки и отключение «8» от многотысячных счетов, увы, вас не спасут. Наниматель-аферист будет дозваниваться «вручную» (через телефонистку) и счета придут еще больше. Кроме того, платные справочные, подачу телеграмм блокировать невозможно. Однако можно выбрать один из трех ниже перечисленных вариантов защиты от недобросовестности нанимателей:

В договор найма можно включить пункт, где четко оговорено, что все междугородные и международные переговоры по такому-то номеру будет оплачивать наниматель. В течение всего срока найма контролируйте оплату телефонных счетов. Перед выездом жильцов из квартиры Вы можете проверить наличие неоплаченных междугородных разговоров на узле связи Вашего района. Также существует информационная служба ГТС, которая при Вас подготовит экспресс-счет. Если же жилец все же не заплатит по счетам, а ГТС подаст в суд на Вас как пользователя абонентского номера, то Вы в свою очередь будете иметь право требовать от недобросовестного нанимателя возмещения причиненных Вам убытков.
АТС по Вашему заявлению производит временное отключение телефона от сети с бронированием абонентского номера. В таком случае, жилец будет лишен возможности пользоваться телефоном вообще.
АТС по Вашему заявлению приостанавливает действие договора об оказании Вам услуг телефонной связи на срок действия договора найма. В этом случае наниматель, если он захочет, имеет право заключить с АТС временной договор об оказании ему телефонных услуг на срок действия договора найма. Таким образом, все проблемы АТС уже будет решать не с Вами, а с вашим жильцом.
Сейчас телефонные службы начали предоставлять новую услугу — IP-телефония. По Вашему заявлению можно заблокировать выход на междугородние переговоры, как через «8», так и через телефонистку. Однако, если Нанимателю такой выход необходим, он покупает в любом отделении связи карточку IP-телефонии, и вводя специальный код (как при использовании сотовым телефоном) может звонить в нужную ему точку земного шара.

Единственное требование — телефонный аппарат должен быть не дисковым, а кнопочным, так как для ввода необходима «решетка».

Можно ли сдавать квартиру под офис, склад, производственный цех и т.д.?

По законодательству, квартира может быть использована только под жилье. Поэтому в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие цели. За использование жилого помещения не по назначению, собственник может лишиться своей жилой площади.

Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения.

Жилец не выполняет какие-то пункты договора.

Если жилец задерживает оплату или не выполняет какие-то пункты договора, то стоит решать этот вопрос путем переговоров. Проконсультируйтесь у юриста в фирме, через которую Вы заключали договор, как это лучше сделать. Если убеждения не помогают, то стоит расторгнуть договор. При необходимости обратитесь в суд. Если договор составлен правильно, юридически выверено, Вы всегда докажете свою правоту.

Какими налогами облагается доход за сдаваемую квартиру?

Сейчас большинство сдающих квартиры в найм налогов не платят, хотя и обязаны это делать по существующему законодательству. Доход от сдачи жилых помещений в найм включается в совокупный годовой доход граждан и облагается подоходным налогом по ставке 13%.

Рекомендации специалистов агентства недвижимости в г.Кисловодск для наймодателей:

Не следует заключать устные договоры;
Ни в коем случае не стоит хранить правоустанавливающие документы на сдаваемой квартире. Это может быть просто находкой для мошенников;
Рекомендуется выяснить, где работают наниматели, взять номера их рабочих телефонов. В ближайший рабочий день желательно связаться с ними по этим номерам.
Хорошо было бы прояснить, есть ли у нанимателей родственники в нашем городе. Если есть, можно проверить эти сведения.
Должна быть полная уверенность, что паспорта, предъявленные вам, настоящие и принадлежат пришедшим снимать квартиру гражданам. Обязательно следует осуществить сверку с лицом и проверку подлинности фотографии в паспорте. Естественно, в договоре найма должны быть указаны полные паспортные данные нанимателей.
Необходимо иметь запасной комплект ключей от квартиры у себя. Особенно это актуально при наличии металлической двери. Просто заклеить ключи в конверт и место заклейки пусть подпишет наниматель. Этот факт можно отразить и в договоре найма.
Проверять состояние вашей квартиры необходимо по согласованию с нанимателями, а не внезапно.
Попробуйте взглянуть на квартиру глазами нанимателя. Если где-то заедает веревочка, которой открывают карнизы, она будет обязательно оборвана. Если дверцу секретера всю жизнь затыкали бумажкой, и она не отваливалась, то у нанимателя обязательно отвалится. Если кран в ванной сильно открывать нельзя, потому что из смесителя в этом случае течет вода, то ваш потенциальный жилец об этом не знает и обязательно зальет соседей снизу. Чтобы избежать вышеперечисленных и других неприятностей, необходимо серьезно подойти к подготовке своей квартиры в найм!
Не рекомендуется предоставлять нанимателю права сдавать квартиру в поднайм (субаренду) без Вашего согласия.