Как правильно снять жилье: несколько советов нанимателю

Итак, вы решили временно снимать квартиру или дом!

Существует несколько путей со своими «преимуществами» и «ограничениями»

1. Искать квартиру можно самостоятельно.

В этом случае предстоит запастись временем и силами на расклейку объявлений, просмотр газет, телефонные переговоры и составление договора найма, без которого не может быть никаких гарантий при возникновении спорных ситуаций. С другой стороны, Вам не придется никому ничего платить, и вы сэкономите некоторую сумму денег, ведь услуги агентств недвижимости — платные (обычно это сумма в размере месячной платы за жилье).

2. Обратиться в агентство недвижимости.

Агентства бывают двух видов — предоставляющие риэлторские услуги и предоставляющие исключительно информационные. Информационные агентства недвижимости предоставляют своим клиентам за вознаграждение телефоны сдающихся квартир, но факт в том, что большая часть из них давно сдана, некоторая часть вообще не существует в природе, а иные сдаются, но по другим ценам и в другом месте. Поэтому, если Вам дороги время, деньги и спокойствие, на подобные удочки попадаться не стоит. Существуют еще и риэлторские агентства, которые подберут Вам квартиру полностью соответствующую вашим требованиям и оформят пакет документов по найму жилья в соответствии с законодательством.

Если это действительно хорошее агентство, которое зарекомендовало себя как профессионал, а не какое-нибудь неизвестное, то беспокоиться Вам не придется. В случае сотрудничества с агентством недвижимости в г.Кисловодск, Вы оплатите услуги специалистов — и всю работу они за Вас сделают профессионально, сэкономив Ваше время, усилия, и, что самое главное, оформив юридически верный договор, дающий Вам правовую защиту на весь срок найма. Как было сказано выше, услуги агентства недвижимости оплачиваются в размере одной месячной арендной платы.

И действительно стоит заплатить эту сумму, потому что, вероятность осложнений здесь приближена к нулю — в документах, составленных на базе ГК РФ, будут указаны все пункты, которые следует неукоснительно соблюдать и Вам, и собственнику квартиры. Специалисты агентства недвижимости в г.Кисловодск обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки по найму жилья. Полный пакет документов при сделке найма в соответствии с требованиями ГК РФ состоит из: договора найма жилого помещения; акта приема-передачи жилого помещения с описью имущества и расписок о получении и передаче денег между нанимателем и наймодателем.

Также агентство недвижимости в г.Кисловодск осуществляет контроль за соблюдением условий договора найма сторонами на протяжении всего срока действия договора, который обеспечивается «Протоколом проживания», позволяющим компании регулировать спорные ситуации между сторонами договора.

Решать Вам, но в любом случае, найдете Вы квартиру самостоятельно или через фирму, примите несколько советов, так как просто найти хорошую квартиру — это еще полдела.

Прежде всего, необходимо убедиться, что перед Вами находится действительно владелец квартиры. Не стоит стесняться посмотреть его паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, уточнить, единственный ли он собственник. А также, если владелец квартиры не единственный ее собственник, то уполномочен ли он, на основании нотариальной доверенности сдавать жилье в найм. Очень часто сдача квартиры производится родственниками собственника, а в этом случае договор найма будет считаться недействительным.

Необходимо уточнить, кто еще прописан в данной квартире, и не будут ли они препятствовать сдаче жилья в найм. Поэтому в договор найма необходимо включить пункт о том, что наймодатель гарантирует, что лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, на время действия договора найма будут проживать по другому адресу и не будут претендовать на право пользования данным жилым помещением на протяжении всего срока действия настоящего договора, а также наймодатель гарантирует, что жилое помещение не сдано, не обременено правами третьих лиц, под арестом и запрещением не состоит.

Старайтесь не связываться с поднаймом (субарендой), то есть ситуацией, когда сдающий Вам квартиру, сам ее у кого-либо снимает. Избежать в данном случае мошенничества достаточно сложно, так как никто не знает, скольким людям субарендатор может одновременно сдать эту квартиру, и где его потом искать. Для мошенников такие «трюки» совершать очень просто — квартира снимается на месяц у настоящего собственника и сдается с предоплатой в полгода в десять разных мест.

Поэтому стоит очень внимательно относиться к ознакомлению с правоустанавливающими документами на арендуемое жилье (документы обязательно должны быть оригинальными, а не копиями). Ведь по закону субаренда разрешена, но только с согласия собственника. Имейте это в виду. Но если вы все же решились на субаренду, придерживайтесь следующих правил. Итак, необходимо:

Присутствие собственника квартиры при подписании договора, а также важно удостовериться является ли он таковым;
Получить согласие собственника в письменном виде;
Проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру и удостовериться в их подлинности;
Принимать квартиру и имущество по акту приема-передачи, без которого договор найма является недействительным.
Постарайтесь получить максимум информации от собственника квартиры до подписания договора и убедиться, в том, что владелец планирует посещать свою квартиру для проверки ее состояния, только в присутствии нанимателя, определенное количество раз в месяц с предварительным согласованием даты посещения. Постарайтесь добиться того, что собственник понимает найм правильно — как передачу собственности нанимателю во временное владение и пользование для проживания.

Необходимо убедиться, что владелец не собирается контролировать, кто будет посещать Вас. При сдаче квартиры, владелец должен понимать, что она становится жилищем того, кто на законных основаниях арендует ее. Если же собственнику вздумается заходить при каждом удобном случае, открывать дверь своим ключом, наниматель вправе не впустить его. Поэтому, в договоре найма рекомендуется обозначить периодичность посещений владельца.

Может быть, он вообще приходить не пожелает, в этом случае Вы можете успешно встречаться где-нибудь на нейтральной территории.

Обсудите с наймодателем возможность замены дверных замков. Собственник имеет право хранить у себя запасной комплект ключей, запечатанных в конверт, место заклейки которого подписывается двумя сторонами договора найма. Это обеспечивает защиту интересов обеих сторон.

Обсудив все эти вопросы, приступайте к подписанию договора

Но здесь необходимо помнить, что любые сделки с недвижимостью вне правового поля чреваты серьезными последствиями. Поэтому никогда не заключайте устные договоры — они не имеют юридической силы.

Договор найма жилого помещения, хотя и не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен только в письменной форме.

Далеко не все собственники желают узаконить свои дополнительные доходы, чтобы не привлекать внимания налоговых органов, однако в интересах нанимателя, чтобы такой договор был заключен. В нем следует указать все обязательные пункты, и те, которые Вы считаете существенными. Прежде всего, это сумма ежемесячной оплаты и срок найма — если Вы останетесь жить в этой квартире, то по истечении срока найма, договор необходимо продлить.

Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором.

Обязательно оговорите ответственность владельца за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, или повышение арендной платы — в этом случае он обязан выплатить штрафные санкции, прописанные в договоре.

Таким образом, Вы будете защищены от того, что до истечения срока договора Вас «попросят» из помещения, не уведомив об этом заранее (как минимум за 1 месяц) и будете иметь возможность обращения в суд, если собственник нарушит Ваши права.

Вам, как Нанимателю, обязательно следует знать еще один очень важный момент — если собственник квартиры решит продать ее, а срок действия договора найма еще не истек, то новый владелец квартиры не имеет права попросить Вас освободить ее или пересмотреть условия действующего договора, так как в соответствии со ст. 675 ГК «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».

При заключении договора найма необходимо указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, услуги телефонной связи.

О чем еще следует помнить. Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, т.е. организация, предприятие, учреждение, заключается договор аренды. Согласно ст. 677 ГК, в договоре найма следует указать совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний, вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

При вселении несовершеннолетних детей к их родителям такого согласия не требуется.

Поэтому, если в снятой Вами квартире будет жить еще кто-то, не указанный в договоре, и без согласия наймодателя, то последний вправе обвинить Вас в нарушении условий договора и досрочно, без наступления штрафных санкций расторгнуть его. Кроме того, Вам следует помнить, что в соответствии со ст.677 ГК наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма.

Подписав договор найма, обязательно оформите акт приема-передачи жилого помещения и имущества.

Договор найма жилого помещения считается недействительным без подписанного акта приема-передачи. Акт приема-передачи помещения можно оформить в компании вместе с договором найма, подписывается сторонами договора непосредственно в передаваемой квартире. Имущество находящееся в сдаваемой квартире принимается также по описи акта приема-передачи.

Нанимателю необходимо внимательно проверить работоспособность бытовой техники и состояние мебели, находящихся в передаваемом жилом помещении, чтобы потом не оказалось, что дверцы шкафа при открытии остаются у Вас в руках, в холодильнике тает мороженое, а ножка у кресла ломается. По этому акту по истечению срока договора найма Вы передадите жилое помещение и имущество находящееся в нем обратно владельцу.

Важным аспектом, регулирующим финансовые отношения сторон договора являются расписки о получении и передачи ежемесячной арендной платы. В расписке должны отражаться: паспортные данные обоих сторон договора, дата совершения платежа, оплачиваемый период, размер платежа и подпись передающей или принимающей деньги стороны.

В расписке также можно отразить размер залоговой суммы, которая передается нанимателем наймодателю в качестве гарантии за оплату услуг междугородней телефонной связи и сохранности имущества, и подлежит возврату нанимателю по окончании срока действия настоящего договора при условии надлежащего исполнения нанимателем своих обязательств.

Агентство недвижимости в г.Кисловодск для своих клиентов предоставляет бесплатные дополнительные услуги:

выдает «Сертификат надежности»;
осуществляет контроль за соблюдением условий договора на протяжении всего срока найма.
По «Сертификату надежности» агентство недвижимости в г.Кисловодск добровольно принимает на себя следующие обязательства:

Защищать права Клиента, на основании договора найма (аренды) жилого помещения, заключенного при сопровождении агентства недвижимости в г.Кисловодск, в случае предъявления Клиенту Собственником объекта недвижимости претензий и исков о признании договора найма (аренды) недействительным.
В случае признания договора найма недействительным возместить Клиенту ущерб, оказав бесплатно услугу по предоставлению в пользование равноценный по основным параметрам объект недвижимости и оплатив за клиента первый месяц проживания во вновь подобранной квартире.
Агентство недвижимости в г.Кисловодск осуществляет контроль за соблюдением условий договора на протяжении всего срока найма. Специалист компании регулярно звонит каждой из сторон договора и интересуется не нарушаются ли второй стороной условия договора. В случае необходимости специалист предоставляет консультации, а в случае возникновения спорных ситуаций компания помогает разрешить их.

И в заключение — основные выводы:

Не стоит связываться с субарендой.
Разговор об оплате, тем более — расчеты, необходимо вести только с собственником квартиры или с лицом, уполномоченным им соответствующим образом (действующим по нотариальной доверенности)
Необходимо требовать от наймодателя соответствующей записи в расписке о ежемесячном получении арендной платы исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег.
Заключать договор необходимо в письменной форме. Никаких устных договоренностей.
Следует подписать Акт приемки-передачи имущества.